Как сделать перепланировку в квартире

Как правильно сделать перепланировку квартиры

С коттеджем проще: делай что хочешь, сноси те стены, которые считаешь нужным сносить, — никто слова не скажет, максимум твой дом рухнет. Перепланировка в квартире — ответственное дело, потому что не только скажется на твоей жизни, но и ставит под угрозу безопасность других людей. Мы в BroDude против того, чтобы дома рушились, погребая под собой людей, просто потому что какой-то идиот нарушил правила перепланировки. Уверены: ты — человек сознательный. Поэтому мы решили облегчить твою работу настолько, насколько можем, если ты вдруг задумаешь сделать перепланировку. И тут без советов компетентного лица не обойтись. Поэтому мы воспользовались помощью Zariza Art — студии архитектуры и дизайна интерьера.

Правила, которые нельзя нарушать

И мы расскажем о некоторых. Для каждой квартиры есть своя разрешенная нормативная нагрузка — безопасный для целостности дома вес перегородок, стяжки пола, мебели, занесенной в квартиру. Поэтому, когда ты или твой сосед сверху поставил огромное джакузи, наполнил его шампанским, а предварительно возвел кирпичные перегородки и залил бетонную стяжку вместо дощатого пола и стен из ПГП от застройщика, жди беды.

Ася и Сергей, основатели Zariza Art, рассказывают, что заказчики часто настаивают на опасных решениях. И им приходится объяснять, что это прежде всего угроза их жизни и жизни окружающих их людей. К тому же в соответствии с ЖК РФ (статья 29, пункт 5) нарушителя судом обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а если он этого не сделает в отведенный срок — не выпустят на отдых за границу. И это только одна из грустных историй.

Некоторые «мастера» самостоятельно пробивают проёмы в несущих стенах, укрепляя их сварными конструкциями — это чревато самыми трагическими последствиями. Организовать проём в несущей стене можно, но делается это исключительно по проекту архитектора дома или, если дом старый, уполномоченной на то организации.

Нельзя расширять так называемые мокрые зоны за счет жилых. Например, не располагай свою ванную или кухню над спальней или гостиной соседа снизу. Категорически запрещено объединять газифицированную кухню с жилой комнатой. Запрещено нарушать вентиляционные шахты дома — ломать, сужать. Не поверишь, но штробить несущую стену тоже нельзя, даже под прокладку электрики, даже чуть-чуть. А этим грешат многие электрики. После перепланировки жилая комната не должна оказаться меньше 8 квадратных метров и не иметь окон. Один из хитов перепланировки — объединение лоджии и комнаты — тоже не всегда согласуем. Решение зависит от типа дома. При этом запрещено переносить радиаторы отопления на лоджию и ещё много других нюансов.

Тема очень широкая, и описать её полностью в рамках статьи сложнее, чем победить Праздного Паука в Bloodborn. Но есть один вывод: точно разрешено только то, что согласовано.

Этапы перепланировки

1. Сделай обмеры

Обойди с рулеткой квартиру, измерь все её элементы, коммуникации и перенеси на бумагу. Это отправная точка, фундамент, поэтому отнесись серьёзно. Кроме размеров отдельных элементов (окон, простенков, стен), снимай контрольные значения — измеряй из одной комнаты сквозь двери в другую. Так проверишь, правильно ли измерял. Не забывай о высотах. Уже сейчас нужно определить уровень «чистого пола».

2. Построй обмерный план

Воспользуйся одной из программ и создай 2D-чертеж. Нанеси на план стены, дверные и оконные проёмы и не забудь про инженерные коммуникации. Стены, которые будут демонтированы, можно пометить красным цветом, а новые перегородки — зеленым. Если сложно ориентироваться в плане, то можешь освоить и 3D-программу. Тогда планировку легче прочувствовать в объеме.

3. Сделай несколько вариантов планировки

Это будут твои собственные планировочные решения. Посмотри, что нравится в каждом из них, попробуй их комбинировать. Профессионалы делают не один десяток таких вариантов на одну квартиру, а в итоге остаётся один — оптимальный. Его и согласовывают. Мысленно поживи день в придуманной планировке: зайди с улицы, сними обувь, повесь одежду, помой руки, включи телевизор. Есть собака или кошка — подумай и о них тоже. В плане важен функционал, а эстетикой займёшься после. Совет: сначала думай о мебели, а потом — о стенах.

Когда планировочное решение готово, можно заняться подбором реальных моделей мебели, материалов, разработкой визуальной концепции. Вози образцы паркета, плитки, мебельных фасадов в багажнике своей тачки и подбирай по ним остальные элементы интерьера. Всё должно сочетаться по тону; в зачёт пойдет и игра на фактурах. На этом этапе обязательно нужно продумать инженерную составляющую: как в квартиру будет поступать воздух, где расположить внешние и внутренние сплит-системы, как поступить с водоподготовкой, водоотведением, управлением светом и оборудованием. Всё это не должно стать сюрпризом во время ремонта.

Как законно сделать перепланировку квартиры?

Порой, чтобы сделать свое жилье более комфортным, хозяевам квартир требуется не просто провести «косметический ремонт», но и осуществить перепланировку. При перепланировке происходит изменение конфигурации помещения за счет сноса или возведения перегородок, создания или заделки дверных проемов, остекления лоджий, установки кондиционеров и т.д. Некоторые из этих работ можно проводить без согласования с уполномоченными инстанциями, другие же требуют обязательного оформления разрешительной документации. Ряд изменений и вовсе запрещено вносить, поэтому они не подлежат узакониванию. АиФ.ru поможет разобраться в этом вопросе.

Какие изменения не требуют согласования?

Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:

• «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
• замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
• устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
• замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
• установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить?

Согласно нормам ЖК РФ, перепланировка не подлежит согласованию и узакониванию, т.е. запрещена, в следующих случаях:

• изменения ухудшат условия проживания граждан и ограничат доступ к инженерным коммуникациям;
• работы грозят нарушить прочность каркаса и устойчивость несущих конструкций здания;
• проект предполагает перекрытие или ликвидацию каналов естественной вентиляции;
• планируется полный снос несущих конструкций;
• установленные теплые полы будут отапливаться за счет общедомовой сети;
• перепланировка приведет к образованию помещения площадью менее 9 м2;
• планируется перенос радиаторов на застекленные лоджии с утепленными стенами;
• необходимо перенести стояки водоснабжения, газоснабжения, отопления и канализации;
• присоединяется общее имущество (часть лестничной клетки, чердака, подвала);
• планируется разместить санузел над кухней или жилыми комнатами;
• проект требует изменения внешнего вида здания, например, ликвидации оконных проемов.

Какие работы нужно согласовывать?

Существуют два вида перепланировки, требующие согласования: простая и сложная. Они отличаются не только объемом и сложностью работ, но и тем, какую процедуру согласования необходимо будет пройти.

Простая перепланировка предполагает:

• заделку дверных проемов в несущих конструкциях;
• устройство новых проемов в межкомнатных перегородках;
• возведение и перенос новых стенных перегородок;

При сложной перепланировке выполняются более серьезные работы:

• перенос дверных проемов;
• устройство проемов в несущих конструкциях;
• частичный снос несущих конструкций;
• изменение размеров помещений;
• присоединение лоджий и других вспомогательных помещений к квартире;
• объединение нескольких квартир;
• перенос и дополнительное устройство санузла или кухни;
• объединение ванной комнаты с туалетом;
• замена газовых бытовых электроплит на электрические;
• перенос электрических сетей.

Что требуется для согласования перепланировки?

Для согласования простой перепланировки нужно будет сделать эскиз плана квартиры с нанесенными на него планируемыми изменениями. Сложная перепланировка потребует разработки архитектурного проекта. Его нужно заказывать только у лицензированной проектной организации.

Согласованием и выдачей разрешений на перепланировку квартиры занимается жилищная инспекция. Перед ее посещением необходимо взять в БТИ технический паспорт на квартиру. Затем нужно получить заключения в МЧС, СЭС и организации, на балансе которой находится дом (РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ).

Какие документы нужно предоставить?

Помимо эскиза или плана помещения, технического паспорта квартиры, согласия на перепланировку от всех необходимых организаций, при обращении и жилищную инспекцию надо иметь при себе следующие документы:

• нотариально заверенную копию свидетельства о собственности на помещение, в котором планируется провести работы;
• соглашение всех собственников квартиры;
• в некоторых случаях, письменное согласие соседей на проведение работ в квартире;
• заявление.

Что будет, если не согласовать перепланировку?

Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений, то владелец квартиры будет обязан заплатить штраф, после чего получить соответствующее разрешение. Если нарушитель не сделает этого в установленный срок, то его оштрафуют повторно. При проведении работ, которые нарушают строительные нормы и правила, владелец квартиры будет обязан восстановить первоначальный вид помещения.

Как сделать и правильно оформить перепланировку в квартире

Гражданин, желающий сделать жилищные условия намного лучше, затевает перепланировку квартиры или другого жилья. Каждое изменение в строении, которое подразумевает внесение изменений в техническую документацию, собственник жилья должен согласовывать с определенными государственными учреждениями и составлять измененный проект здания.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Перепланировка жилого помещения может подразумевать объединение комнат, сделанный красивый проход в стене, удаление ненужного выступа и другое. Т.е., по сути, это перекраивание жилого помещения, которое не запрещается, но в обязательном порядке согласовывается с ответственными органами. А с чего начать и как правильно сделать перепланировку в квартире?

Нормативная база

Если собственник жилья не согласовал желаемую перепланировку с ответственными органами, то на него налагается материальная ответственность. Этот вопрос регулирует статья 7.21 КоАП. В случае, когда перепланировка производится в многоэтажных домах, размер штрафа достигает двух тысяч рублей.

А как сделать перепланировку в квартире законно? Для этого необходимо придерживаться правил, предусмотренных в главе 4 Жилищного кодекса РФ.

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

• Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
• Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
• Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Технический паспорт заказывается в территориальном Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, паспорт нужен будет при согласовании проекта перепланировки жилья.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Многих интересует вопрос о том, для каких видов строительных работ не нужно согласование. По сути, при незначительных изменениях, которые не затрагивают конфигурацию помещения, получить разрешение не нужно. Например, собственник может проводить косметический ремонт, замену старой сантехники без получения разрешения.

Необходимые документы

Документальное оформление перепланировки считается обязательным процессом. Все бумаги должны отвечать определенным законодательным нормам. Если это не учесть, то заявитель может получить отказ в перепланировке.

Если дом считается панельным, то перепланировка в здании сильно ограничена: почти все стены являются несущими. Неправильный снос перегородки или стены может привести к обрушению всего здания. Чтобы избежать печальных последствий, следует обращаться к профессионалам. Они смогут произвести осмотр плана, помещения и узнать места, которые могут подлежать корректировке.

Для законного совершения процесса перепланировки требуется предоставление следующих документов:

• Правоустанавливающего документа на жилье (копия и оригинал).
• Технического паспорта жилья (оригинал и копия).
• Проекта, выполненного ответственной компанией, которая несет ответственность за конструкторские и санитарно-технические выводы, а также за произведенный расчет (копия и оригинал).
• Согласия лиц (члены семьи), которые проживают в данном помещении, в письменном виде.
• Акта об осмотре жилья, который заверяется управляющими (эксплуатирующими) организациями, а также другими ответственными лицами (председатель кооператива, товарищество собственников жилья и др.). Акт составляется только на бланке, утвержденном в законодательном порядке.
• Выписки из домовой книги, которая действует на протяжении одного месяца.
• Решения всех членов жилищного товарищества (при перепланировке места общего пользования). Решение принимается на основании организованного собрания.
• Заключения органов по охране памятников и архитектуры (в случае перепланировки зданий с архитектурной и исторической ценностью).
• Заполненного заявления на выдачу разрешения перепланировки.

Заявление оформляется непосредственно при подаче всего пакета документов.

Какой установлен штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения — смотрите тут.

Образец технического паспорта помещения:

Создание проекта или эскиза

Создание проекта перепланировки осуществляется специализированной организацией, а эскиз может составить собственник помещения самостоятельно. Далее происходит его согласование с контролирующим органом, который разрешает или запрещает начало ремонтных работ. Если согласие получено, то после процесса перепланировки изменения отражаются в паспортах квартиры (техническом и кадастровом).

Основные требованиям для составления проекта следующие:

• Содержание минимального количества информации для быстрого согласования инспектора всех изменений, без задержек на деталях. Если в проекте описано огромное количество работ, то инспектор может негативно отреагировать на отмеченные детали перепланировки.
• Проект должен быть официально оформленным. Форма документа утверждена действующим законодательством.
• Наличие в проекте всех необходимых страниц и чертежей.

Если проект не будет соответствовать требованиям, которые выдвигает действующее законодательство, то он не может быть одобрен.

Также сюда входят разрешения от коммунальных служб, если они необходимы (газовая, пожарная служба, СЭС).

Проект перепланировки должен состоять из:

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Куда обращаться

Для того, чтобы законно оформить перепланировку, необходимо посетить не одно государственное учреждение и инстанцию.

В частности, нужно посетить:

В случае полученного отказа собственник жилья может составить и предъявить повторный проект, но только по истечению трех месяцев. При этом составляется заявление, в котором указывается просьба о пересмотре решения. Если гражданин получает повторный отказ без видимых причин, он имеет право обратиться в суд.

Стоимость и сроки согласования

Перед началом перепланировки жилья собственник должен выяснить ее стоимость. Услуги бюро технической инспекции не бесплатны и в совокупности, исходя из проекта, могут достигать сотни тысяч рублей.

В частности, к числу финансовые затрат относятся следующие:

• изготовление нового тех.паспорта;
• назначенная сумма государственной пошлины за получение нового документа;
• при оформлении по всем нормам закона совершенной ранее перепланировки потребуется оплатить расходы, связанные с судом: государственная пошлина, услуги юристов;
• оплата составления и утверждения нового проекта жилья, выданного лицензированной организацией.

Штрафы за нарушения

За незаконную перепланировку собственник жилья понесет соответствующее наказание, установленное статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Возможна ли перепланировка ванной и туалета — читайте тут.

Здесь вы узнаете, куда обратиться по поводу перепланировки квартиры.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
   • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники:

https://brodude.ru/kak-pravilno-sdelat-pereplanirovku-kvartiry/
https://aif.ru/dontknows/eternal/kak_zakonno_sdelat_pereplanirovku_kvartiry
https://1kvartirka.ru/kak-sdelat-pereplanirovku-v-kvartire/